佛山终圆10年地铁梦。11月3日下午2时，成千上万的广佛两地市民走进了广佛地铁的各个车站，广佛地铁投入运营，惠及两地1300多万市民，佛山因此步入地铁时代。

　　作为国内首条城际轨道线路，广佛地铁将两座城市紧密相连，更让沿线房地产开发受益良多。今年9月份以来，桂城千灯湖、禅城祖庙以及普君片区等地铁站点辐射的房地产项目，都实现了出色的销售，这些地铁项目的价位也连创新高。

　　广佛地铁正式走进了市民的生活，这对佛山的城市发展究竟意味着什么？广佛地铁沿线的楼价是否会水涨船高？地铁开通，城市价值真的就能体现出来吗？佛山如何吸引广州人搭乘地铁来消费？

　　本期我们邀请了佛山一些知名的房地产企业相关负责人和市场专业人士，从他们的视角来向市民描绘一幅佛山进入地铁时代的楼市图景。

　　地铁开通加速“连城”

　　11月3日下午2时，广佛两地市民期盼已久的广佛地铁终于驶出。

　　广佛地铁(首期)是国内首条城际地铁线，这也是佛山的首条地铁线路，对佛山城市和交通建设的意义不言而喻。广佛线首期西起佛山魁奇路，东至广州西朗，共设14个站点。初期行车间隔为8分半钟，全程大约40分钟。

　　2009年至今，广佛同城加速推进，广佛地铁通车则让两地加速“连城”。广佛地铁途经广州芳村与桂城、禅城等人口集中、商业十分成熟的片区，沿线的桂城、禅城等片区近年来城市建设提速明显。

　　广佛地铁在西朗与广州地铁一号线接驳，换乘时间仅有几分钟。南都记者了解到，在广佛地铁开通当天，就有不少家住芳村的广州市民搭乘地铁来佛山，广州市民对于广佛地铁的开通同样感到欣慰，佛山的城市魅力因而得到放大。

　　由于广佛地铁同样享受“亚运大礼包”，广佛两地市民搭乘地铁的双向流动有望进一步放大。地铁公司此前预计，11月份广佛地铁每天客流量或达到30万人次。

　　地铁沿线项目均价基本过万

　　广佛地铁开通带来的热度不仅反映在市民心中，对佛山的城市发展和房地产开发而言，由于这条线路开通而带来的价值提升亦很明显，广佛地铁沿线项目因此受益，形成房地产开发的多个高地。

　　10月22日上午，位于广佛地铁普君北路站附近的东建普君新城君誉财富公馆开盘告捷。这一项目带精装修发售，一些单位的成交均价达到16000元/平方米，200余套首批单位销售率接近九成。

　　借着广佛地铁开通，沿线新盘告捷的案例不只普君新城一个。今年8月底，毗邻祖庙站的岭南天地首批洋房东华嘉苑更是吸引了广佛两地甚至香港买家认购，200余套首批单位开盘后销售也是全线飘红，只剩下少量余货。东华嘉苑同样以较高的精装修水准入市，成交均价达到18000元/平方米。

　　南都记者统计发现，今年以来，广佛地铁沿线的新楼盘，均价基本都在万元以上。与一些住宅比较集中的传统板块相比，新推出市场的地铁物业成交均价普遍要高出20%以上。岭南天地、普君新城等高端大型综合体项目，均价更是创下新高。

　　在二手市场，广佛地铁开通带来的热度同样可以感受到。中介普遍反映，在桂城千灯湖、禅城祖庙等地铁站沿线片区，一些业主干脆惜售捂盘，而价位较低的笋盘往往遭到抢购，买卖双方都对地铁站点附近的楼价走势“看涨”。

　　楼价

　　地铁物业比其他物业均价高10%-20%

　　广佛地铁开通的热度已经持续了好几年，地铁沿线物业的涨幅今年也特别明显，在接下来一个阶段，如何看待广佛地铁沿线物业的价格走势呢？

　　李慰：广佛地铁带来的标志性意义还是很大的。这种标志性意义，就是将广州和佛山空间上零距离，让佛山的城市发展价值和广州的一些区进行比较，投资者或购房者会研判，在佛山买房相当于广州哪个区，可以说把佛山的房地产和城市发展价值，拉进了和广州同样的价值体系中。

　　现在广佛地铁沿线的物业，已经出现了一些涨幅。一些标杆性的地铁站点附近的项目，正在建立起一个佛山自己的地铁价值体系，从这些位于千灯湖、祖庙以及普君的地铁物业的销售来看，市场是认同的。这些敢于尝试建立价值体系的发展商，可以说开拓了一个空间，我相信这种价值体系会稳定下来。

　　从广州地铁运营的情况来看，每一条地铁线开通，对沿线的区域价值都有一种提升作用。对佛山来说，也会随着广佛地铁开通，有一个不断挖掘的过程，对房地产市场有个很好的支撑。而广佛之间的楼价会有联动，两地的房地产市场甚至会形成一个“共荣圈”。

　　我觉得对目前广佛地铁佛山境内的物业价格来说，放在广州这个大的价值体系中去比较，还处于一个比较适中的位置。

　　张亮：地铁的开通会带来比价体系的改变，沿线物业的价格将和周边区域的整体均价水平拉开。不过，沿线物业的价格波动、涨幅依旧是与所在区域发展有关的，我们可以看到现在一号线地铁沿线的单价基本都已经过万，但其之间还是存在相互差异的。

　　从升值的时间来说，价值的兑现是个过程，不是地铁今天开通，明天单价都全部上升1000元，应该说在同一个时间点，地铁物业比其他物业高10%-20%的范围是正常的。

　　城市价值

　　目前对城市的影响力比较有限

　　目前，广佛地铁作为国内首条城际地铁线路备受关注。这条地铁线路通车之后，对城市的推动力会怎么样体现出来？

　　周颖舟：我觉得看待广佛地铁对佛山城市价值的拉动力，可以以古鉴今。十年前差不多广州首条地铁通车，我们当时接到一个项目就是地铁物业，结果发现地铁开通之后的影响，和我们当时的判断并不一致。

　　地铁开通，对住宅、商业、写字楼等房地产开发业态的影响不尽相同。地铁开通之后的人流量是否能达到预期，也要得到一个时间的验证。

　　我觉得，地铁开通对城市的影响，可以看做是一部爱情片。一开始的时候往往觉得很甜蜜，但是结婚后往往就显得和开始的期望值有落差，但经过时间验证，这种幸福感往往会呈几何数地放大。

　　我觉得，广佛地铁对佛山城市的影响力，应该会在5年之后才会体现。

　　骆仪克：广佛地铁开通，我觉得会改变整个佛山住宅市场的格局。但目前佛山的地铁只有一条线，二号、三号线如果建成的话可能会发挥更大的作用，现在政府也要做好地铁与其他出行手段的接驳，这样才能尽可能放大地铁对城市的推动力。

　　尽管佛山的地铁建设还是一个开端，不像广州等一线城市有很多条地铁，但佛山却是二三线城市中不多的拥有地铁的城市之一，从这个意义上来说，广佛地铁的开创意义还是很明显的。

　　但从目前来看，如何完善地铁网络是一个长期工作。而目前广佛地铁对城市的影响力，还是比较有限的。

　　土地价值

　　地铁的价值在于形成网络

　　有无地铁通过，是否会成为开发商拿地时的关键因素？

　　张亮：我们公司在拿地的时候，是否有地铁站的位置也是一个重要的考量因素。

　　有一个问题值得注意，保利在2008年卖楼打广告的时候，不允许出“广佛地铁”四个字，只能用类似于广佛城际轨道等说法，因为当时全国除了直辖市和省会之外的城市是没有地铁的，所以“地铁”在佛山的落地是非常关键的一步，这已经不是一个城市的问题，而是国家整体发展的布局。

　　第二，地铁的价值在于网络这句话非常有道理，目前的一号线其实只是广州地铁网络的一个外延线，佛山有待于形成自己的网络，以及确定未来的整体规划。比如现在，关于地铁线从东湾的哪个位置经过并未确定，从旁边经过还是穿过，整体规划都有待确定。

　　此前前往新加坡考察，城市里每栋楼的地下都为未来地铁的连通预留空间，这样地下空间未来可以形成一个沟通。那么佛山将以什么姿态去迎接未来地铁网络以及交通接驳的问题？其实这一点政府也有过预先的考虑，比如保利花园在建设的时候，政府就已经要求在一期和二期之间预留金融区写字楼与地铁之间的接驳通道，可以发现，这个也是佛山政府借鉴了广州以及其他城市相关的经验和教训。

　　片区发展

　　连成网络边远片区才能真正发展

　　广佛地铁开通之后，谁来乘坐？这些时常搭乘地铁的市民，又会给佛山的商业带来怎么样的机会，如何借助地铁来拉动片区价值呢？

　　张亮：佛山有一个很大的特点，就是对私家车的依赖性很强。比如周末去保利水城可能很难找到停车位，但是其实商场里面并不是想象中那么多人。此外，佛山很少有人群很密集的地方，这就带来第二个问题就是，佛山坐地铁和公交车的是哪类人群，佛山有点像是“哑铃型”的社会，白领非常少，而高端消费群体坐地铁可能只是体验一下，仍旧以私家车为主。所以很可能地铁对商业的拉动是相对有限的。

　　如果是一条地铁延伸到高明这样的区域，就会对区域有很大的拉动，那么区域的一些大型的综合体将会沿着地铁线分布。

　　张国樑：目前香港、上海和广州等地铁比较发达的城市，市民对地铁的依赖度都很高，从商业地产来说，有地铁会令整个城市的消费、生活习惯都随之改变。应该这么说，地铁对商业地产有多大的推动力是不确定的，但是没有地铁是肯定不行的。所以我们考虑的是如何以地铁来吸引人来。

　　佛山目前只是一条，未来一定会形成网络。佛山的各个中心比较散，在下一步进行站点和线路的规划时，就要考虑如何将这些区域中心串起来。

　　李慰：只开通一条地铁的话，对市民消费习惯的影响还不能立刻体现出来。如果佛山可以把完善交通接驳与地铁的建设结合起来，边远片区才能得到真正的发展。

　　我觉得香港地铁的模式还是很值得称道的，它利用地铁把新开发区域和市中心连接起来。而佛山会有一个更大的空间，来借鉴这种香港模式，这样会有更多的区域因为地铁开通，而被购房者和投资者认识。

　　楼市布局

　　对商业有改观但住宅受益有限

　　地铁开通，佛山房地产发展会否如其他城市一样沿着地铁线拓展？

　　柯志斌：为什么叫“广佛地铁”，这是佛山以一种形式将其合理落地，但是这个地铁从广州和佛山的不同发展定位来说，对楼市的影响是不同的。

　　首先是对于佛山本地来说，我认为20年之内都不容过于乐观，因为佛山的各个相对繁华的区域都比较分散，短期形成自己的内部网络比较难，我们可以观察一下佛山人如果不去广州的话，在佛山乘坐地铁的使用程度。

　　然后对广州来说，佛山的这个洼地效应进一步通过地铁来打通，长远来看可以发展到一个相对的平衡，这一点从住宅角度来说受益还是相对有限的，对于商业会有一定改变。从时间上来看，地铁的更多利好已经被前期透支了一部分，估计一年之内可能不会再有什么变化，甚至因为广州的吸聚效应，令很多商业和需求向广州跑，但是最终会通过佛山自己的发展，引导消费者回到自己居住的城市消费。这一点就像是广州黄埔和番禺的人，一定要搭地铁去天河城吗？

　　李永昊：我觉得广佛地铁对佛山来说，是一个步入现代化城市的意义。因为广佛线是城际线路，如果从佛山自身的交通来看，地铁的开通可能只能起到一个辅助的作用，从交通角度来看，发挥的作用还不明显。

　　商业价值

　　商业副中心要走特色道路

　　佛山商业因为旧城改造、城市升级而变得更有吸引力了，但与广州这个商业十分发达的老大哥接驳之后，佛山的商业是否会因此而受益，如何吸引广州人过来消费？

　　周颖舟：广佛之间主要是由芳村来衔接，但芳村并不是一个完整的消费区。几年前，广州有一个关于商业的争论，就是说天河区作为商业中心，会不会形成更强的聚集效应。但从现在看，广州已经形成了不少的商业副中心，比如有长隆乐园的番禺、白云新城等片区。

　　但这些商业副中心，一定都是要有特色的，同时规模也要比较大，而佛山现在在推进岭南天地等项目的发展，都有很多的本地特色融入进去，相信会很有吸引力。

　　刘世恩：我觉得广佛地铁对佛山来说，是一个解决“白领”不够问题的办法。这是形成地铁产生消费的一个关键命题。

　　广佛地铁开通之后，广佛同城的速度也在加快。这样会促使广州的白领来佛山就业，白领的基数就会变得比较大，这些白领来到佛山之后，自然会形成消费和居住的需求，地铁沿线的价值才能被真正挖掘出来。

　　但从深圳的角度来看，深圳地铁在2006年通车之后，沿线的城市价值却是在最近几年才体现出来，这个需要时间去培育。在这个两三年的时间里，地铁沿线的商业、居住和城市价值，变得更有生命力了。

　　张亮：从佛山的商业来说，特色化和综合化都是必要的，几个主要的区域都要有这样的商业中心，比如现有的祖庙、南海大道以及顺德新城区。佛山商业面临的竞争，一是与广州之间的竞争，二是其相互之间的竞争。

　　李慰：另外，佛山的旧改力度非常大，超过了广州。佛山通过祖庙东华里、普君等城市发展十分成熟的地带，进行大面积的改造之后，会在已经比较成熟的城市中，形成价值更高的城中城。