（一）缺乏统一规划影响区域合理布局

　　问卷调查显示，各级政府积极参与推动物流园区建设。在政府规划推动建设的物流园区中，通过省级政府审批的占32%；地市级政府审批的占59%；区县级政府审批的占9%。地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比较高，该现象值得关注。

　　由于省级以下政府在区域经济发展的全局和大局观方面关注相对弱一些，容易偏重地方发展，所以很有可能会造成同一地区或小区域范围内有多个园区存在，同时各地政府也会出台不同的优惠政策吸引建设投资，可能导致一些不良竞争出现。

　　调研中也反映，从全国供应链物流的宏观角度看，我国物流园区的布局与规划还存在着一定的不科学性，在节点的设置、资源的配置、公铁空运输资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多个方面没有形成整体的规划，造成区域物流园区之间缺乏联系、各自为政，难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需求，造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。

　　（二）战略定位不明确导致发展不理想

　　物流园区的建设必须以市场需求为导向。调查表明，存在多种因素影响物流园区发展。首先，区域经济发展水平是物流园区建设和运营要考虑的重要因素。其次，科学选址对物流园区的运营很重要。交通便利、邻近交通枢纽是一个重要的条件，同时为工业园区或现货市场提供配套服务的物流园区往往有很好的市场基础，发展会比较顺利；第三，区域范围内的物流企业群体的规模和服务能力对物流园区的招商和运营也会产生重要影响。问卷调查表明，影响企业入驻物流园区的主要原因中，依据选择频度依次是本地物流企业发展不具规模，离市中心太远，人员上班不方便，迁入费用昂贵，配套设施太差，租金太贵以及管理水平落后。

　　调查中发现，部分物流园区在规划建设时缺乏明确的战略定位，造成了物流园区招商引资困难，影响了园区整体效益的发挥。问卷调查显示，规划不充分和战略定位不明确两项因素是很多物流园区规划建设和发展过程中遇到的最大阻力。在现实中，部分物流园区规划时，园区的建设地点和功能定位等重大内容仅凭几个宏观的货运总量、年货运周转量、几条道路或道路规划、几个人的主观判断确定，至于市场需求和客户分析则由于数据收集时间长、难度大而缺乏研究和考虑，虽然后来物流园区规划通过了政府的批准，但是这些项目难以得到客户、企业和市场的认同。

　　值得引起注意的是，部分物流园区沿用工业园区地产经营思路，项目规划流于形式，以取得土地资源为首要目标，脱离了我国供应链物流服务的实际需求。在园区的规划、区域、功能、定位上忽视了区域制造业、分销业及消费人群的布局等实际需求，形成城市配送半径过大、交通道路拥堵、干线运输不畅等多种硬伤；在经营上仍然采用了“招商”和“售楼”的经营思路，缺乏物流供应链的解决方案与能力，不能进入本区域的制造业、分销业、零售业整体供应链的需求中去，无法解决他们的物流问题。这也是造成部分物流园区设立已久，但使用率不高的原因之一。

　　（三）土地问题成为物流园区发展瓶颈

　　调查显示，土地问题成为制约我国物流园区发展的瓶颈问题。土地政策是园区最希望得到的优惠政策，这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。问卷调查显示，有41%的物流园区认为现行的土地政策限制了物流园区的发展。北京空港建设过程中，受到土地出让方式调整和土地宏观政策的影响，很多园区土地手续办理放缓，部分项目不能如期开工；后续土地储备不足，影响远期规划和发展。西安国际港务区因用地指标限制无法取得港务区项目一期2.2平方公里土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，不能满足开行贷款要求，影响工作进展。浙江义乌国际物流反映园区趋于使用饱和，目前实际入驻企业96家，整个监管场地处于满负荷运营状态，每天下午都会出现七、八百辆集装箱卡车排长龙等待进场的壮观景象，进一步发展缺乏后备土地。

　　随着我国土地政策的调整，和土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区的发展过程中经营成本不断增高。我国部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价已达60~100万元/亩，大大超过物流业能承受的10~30万元/亩。天津土地价格持续增高，与几年前相比，物流用地价格提高了3~4倍，再加上滨海新区地势低平，物流园区建设中取土困难，建设成本成倍增大。受到国家调高土地使用税征收标准的影响，石家庄物流园区每平方米每年税金由1.5元调至4.5元，在土地使用税上发生了大量支出。

　　问卷调查和实际调研均显示，资金问题已经成为物流园区建设发展过程中遇到的重要困难之一。以物流园区发展相对较好的上海为例，尽管物流园区的收入来源稳定性较高，但一般利润率较低，投资回报期较长，资金短缺现象也比一般制造业严重，所以在物流企业的贷款、贴息等方面希望得到扶持。

　　（四）服务意识受到重视经营管理决定园区长远发展

　　物流企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。问卷调查表明，存在多种因素影响企业入驻物流园区。在企业进驻物流园区的原因中，依据选择频数依次是交通方便，配套设施齐全，服务质量高，园区品牌好，交易条件好，优惠条件，租金便宜。由此可见，物流园区的服务能力和服务意识对园区生存和发展起着非常的重要作用。

　　一些园区将招商重点放在与园区发展思路一致的高端、品牌客户上，逐渐淘汰小、乱、差业户，提高公司品牌形象和利润升值空间。同时，通过转变新的经营和服务模式，对园区客户资源进行整合开发，拓展新业务（如控货融资等），建立服务标准，提高物流综合服务水平，取得了良好的经济和社会效益。

　　相比之下，部分物流园区的服务内容单一，其所提供的服务局限于库房货场出租和物流设备租赁，不能满足客户差异化的需求，不能对入驻园区企业的运作提供各种支持性配套服务，整个园区难以为跨国公司等高端客户提供高附加值的物流服务，导致物流园区招商不力、入驻不佳、客户留不住、效益不好。
本文转载自中国B2B研究中心:http://b2b.toocle.com/detail--4752515.html

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